Le banche caricate da pressioni regolatorie crescenti, compressa redditività dei mutui e da un segmento di clientela nuovo e meno propenso all’acquisto di casa, preferiscono mitigare al meglio l’esposizione al rischio. Una più sofisticata e puntuale valutazione degli asset immobiliari può ridare fiducia e stimolare l’erogazione dei mutui.
Avere una valutazione sicura è fondamentale per la banca che deve erogare mutui. Ma in un contesto incerto gli istituti di credito restano molto cauti. Dopo la prolungata crisi finanziaria infatti le banche italiane vivono un momento difficile in termini di redditività e capitalizzazione e sono costrette a rivedere processi interni ed esterni in ottica di maggio contenimento costi e migliore mitigazione del rischio. Fattori esogeni lasciano ben poca possibilità di manovra: l’accanimento regolatorio impone livelli di capitalizzazione sempre più stringenti che si riverbera in particolare sulla capacità di fare credito ed erogare mutui e questi, d’altra parte con tassi d’interesse così bassi diventano anche poco redditizi. In questo contesto poi si affaccia sul mercato un nuovo segmento di clientela: i Millienial, con caratteristiche peculiari e diverse dalle generazioni precedenti, a partire dalla propensione all’acquisto. Una generazione che predilige la condivisione, la sharing economy.
In primo luogo, quindi, occorre osservare come la “pressione” normativa imponga agli Istituti di credito di rivedere i propri processi, con un costo aggiuntivo (nascita dei dipartimenti dedicati al risk management, alla compliance, ecc.) e con un crescente interesse trasversale al tema della valutazione immobiliare, dalla direzione crediti, al risk management, all’organizzazione, la compliance e il legal.
Infine, è necessario tenere in conto le preferenze dell’attuale generazione di consumatori, i cd. “Millenials” (cioè coloro che hanno fra i 18 e i 34 anni), che sono cresciuti nell’era della sharing economy e guardano alla proprietà in tale prospettiva. Il sogno non è più comprare la casa di proprietà, anche a causa delle difficoltà di natura economica: nel nostro Paese, v’è un alto tasso di disoccupazione in questa fascia d’età (20 punti percentuali in più rispetto al mercato del lavoro tedesco); vi sono difficoltà nell’accesso al mutuo, a causa della precarietà dei rapporti del lavoro; si tratta della generazione più scolarizzata dal dopoguerra a oggi e, pertanto, è disposta a trasferirsi all’estero pur di vedere premiati i propri sacrifici durante gli anni universitari.
Poste tali difficoltà causate da fattori esogeni, le banche dovrebbero ripartire dalle certezze che possono scaturire dalla corretta valutazione dell’asset, cioè ripartire dall’unico segmento che possono governare: quello del collaterale immobiliare, affidandosi a un outsourcer che garantisca efficienza del servizio e innovatività dei prodotti. In questo scenario, per gestire in modo efficiente il collaterale immobiliare, occorre rivolgersi a un outsourcer che sia indipendente dai processi di decisione del credito e che non intervenga in nessun modo nell’analisi del debitore e della redditività stessa dell’operazione, ma sia soltanto esperto della valutazione dell’asset; un operatore che sia già compliant con tutto quanto previsto dai Regolatori, in modo tale da agevolare la banca nella verifica e nel controllo; un operatore che abbia standardizzato i processi di valutazione, soprattutto con riguardo a quegli asset residenziali, laddove i processi sono “industrializzabili” ma che abbia competenze radicate anche nel settore corporate e su immobili in sviluppo; un operatore che disponga di una banca dati, e che sia in grado di mantenere aggiornato il valore di mercato e persino di rideterminarlo qualora fosse assente. Un operatore, inoltre, che sappia valutare gli immobili, non soltanto sulla base dei classici parametri, ma anche con riguardo al posizionamento in relazione a dove il potenziale acquirente vuole vivere: accesso ai servizi, cablaggio, connettività, risparmio energetico ma anche in merito al tessuto economico circostante tramite il sofisticato uso dei big data disponibili. Si tratta, in questo caso, di caratteristiche innovative della valutazione dell’immobile, per venire incontro alle esigenze della nuova generazione dei “Millenials”.
Insomma, posto che esiste un notevole disallineamento che esiste fra offerta immobiliare e domanda in Italia, il valutatore deve essere in grado di comprendere nella determinazione del valore laddove i requisiti che l’immobile è in grado di soddisfare alla luce delle aspettative della tipologia di clientela e del contesto. Da ultimo, alla media dei paesi europei, com’è noto, in Italia scontiamo la lentezza del processo di contract enforcement; pertanto, è importante che il valutatore sia in grado di dare in perizia, già al momento della concessione, una valutazione di quello che potrebbe essere il valore al termine di un processo di esecuzione forzata o anche il valore minimo sotto al quale, lungo il corso del finanziamento, il prezzo dell’immobile non scenderà (il cd. “valore cauzionale”).
In conclusione, il soddisfacimento di tali requisiti, nella scelta del valutatore del collaterale immobiliare, darebbe alla banca maggiori sicurezza nell’affrontare un mercato dei mutui che, per condizioni obiettive e indipendenti dal raggio d’azione degli istituti di credito, pare presentare ancora diverse sfide.