QI: Intervista a Massimo Caputi

22 Apr 2014

ItaliaLei sostiene da mesi che manca prodotto per gli investitori stranieri a prezzi interessanti. Di quanto dovrebbero scendere i prezzi? In questa fase sono tutti operatori speculativi o arrivano anche fondi di gestione?

Chi ha l'equity per acquistare fa il prezzo di mercato. Negli ultimi mesi abbiamo assistito a un rinnovato interesse da parte degli investitori internazionali nel nostro Paese, principalmente nell'asset class retail (shopping center, department store, retail park, etc), ma applicando un repricing del 30-40%. Per il momento si sono affacciati i grandi fondi speculativi, ma per potere assistere all'arrivo di investitori istituzionali, che sono un elemento positivo vero per il Paese, è fondamentale che i prezzi vengano rivisti. È impensabile che vengano proposti asset mantenendo il book value del 2007. Queste prime operazioni devono rappresentare un benchmark per le successive. Un altro settore di grande interesse è quello degli uffici, nel quale un ribasso è a mio avviso ancora atteso, sia perché il settore è fortemente legato al trend economico del paese, sia perché c’è una crescente vacancy con competizione sul mercato degli affitti che comporterà un ribasso dei canoni di mercato. Credo che in tale settore un ulteriore 15% di ribasso sia da attendersi, anche vedendo con che sconto avvengono le transazioni rispetto all'asking price.

A quale building sono interessati gli acquirenti?

L'attesa prevalente è quella di venire nel Paese per fare l'affare della vita, similmente a quanto avvenuta negli scorsi anni in Irlanda e Spagna. Questa caratteristica accomuna un po' tutte le tipologie di player. La differenza principale è nelle asset class: i player speculativi guardano con attenzione anche asset in location secondarie puntando principalmente sull'entry discount e su entry yield vicini al 10% (guardando anche operazioni su asset distressed da riposizionare), mentre gli investitori meno opportunistici sono sempre più interessati ad asset di pregio seppur a fronte di un minor sconto rispetto al face value, ma puntando anche a formule di valorizzazione innovative.

Prelios è un venditore o un acquirente in questa fase di mercato?

Siamo operativi su entrambi i fronti. In linea con il nuovo modello di business da "pure management company" con una forte focalizzazione sulla piattaforma di servizi, le operating company competenti stanno portando avanti una selettiva dismissione dei co-investimenti, eredità del passato. Non siamo forced seller, ma siamo pronti ad affrontare al meglio il programma di vendita cercando di recuperare valore per gli investitori. Inoltre siamo molto attivi anche sul fronte degli investimenti: lavoriamo con principali investitori italiani ed esteri, e siamo organizzati per poter strutturare operazioni con profili differenti a seconda dell'interlocutore coinvolto. In questa fase di mercato chi lavora sul buy side, con la dovuta attenzione e affidandosi a soggetti competenti, può fare operazioni estremamente profittevoli.

Come intendete muovervi nei prossimi mesi? Con quali obiettivi concreti?

Sicuramente consolideremo i nostri tre segmenti principali di attività: asset management, attraverso Prelios SGR, property e servizi tecnici, attraverso il polo Prelios Integra e management di portafogli NPLs, attraverso Prelios Credit Servicing. L'obiettivo generale è quello di incrementare le masse gestite sia nel settore immobiliare che in quello dei non performing loan. La grande attesa è la conclusione dell'asset quality review da parte delle banche, che sicuramente aprirà un nuovo mercato con molte opportunità di investimento. Per chi invece non è pronto ad affrontare dismissioni nel breve periodo abbiamo studiato formule gestionali finalizzate al riposizionamento degli asset sul mercato, che consentano di affrontare il futuro sulla base di concept immobiliari innovativi e ridurre la competizione.

Più in generale il mercato italiano presenta sintomi veri di ripresa?

Credo che ci vorrà ancora del tempo. I primi segnali sono evidenti, ma sono principalmente dovuti ad un eccesso di liquidità sul Paese rispetto agli anni passati. Questo passaggio rappresenta però uno step necessario per la ripartenza. Mi attendo l'inizio di una vera fase di ripresa a partire da metà 2015 ma solo se il sistema bancario riaprirà seriamente i rubinetti, mettendo da parte gli eccessi del passato.

ItaliaLei sostiene da mesi che manca prodotto per gli investitori stranieri a prezzi interessanti. Di quanto dovrebbero scendere i prezzi? In questa fase sono tutti operatori speculativi o arrivano anche fondi di gestione?

Chi ha l'equity per acquistare fa il prezzo di mercato. Negli ultimi mesi abbiamo assistito a un rinnovato interesse da parte degli investitori internazionali nel nostro Paese, principalmente nell'asset class retail (shopping center, department store, retail park, etc), ma applicando un repricing del 30-40%. Per il momento si sono affacciati i grandi fondi speculativi, ma per potere assistere all'arrivo di investitori istituzionali, che sono un elemento positivo vero per il Paese, è fondamentale che i prezzi vengano rivisti. È impensabile che vengano proposti asset mantenendo il book value del 2007. Queste prime operazioni devono rappresentare un benchmark per le successive. Un altro settore di grande interesse è quello degli uffici, nel quale un ribasso è a mio avviso ancora atteso, sia perché il settore è fortemente legato al trend economico del paese, sia perché c’è una crescente vacancy con competizione sul mercato degli affitti che comporterà un ribasso dei canoni di mercato. Credo che in tale settore un ulteriore 15% di ribasso sia da attendersi, anche vedendo con che sconto avvengono le transazioni rispetto all'asking price.

A quale building sono interessati gli acquirenti?

L'attesa prevalente è quella di venire nel Paese per fare l'affare della vita, similmente a quanto avvenuta negli scorsi anni in Irlanda e Spagna. Questa caratteristica accomuna un po' tutte le tipologie di player. La differenza principale è nelle asset class: i player speculativi guardano con attenzione anche asset in location secondarie puntando principalmente sull'entry discount e su entry yield vicini al 10% (guardando anche operazioni su asset distressed da riposizionare), mentre gli investitori meno opportunistici sono sempre più interessati ad asset di pregio seppur a fronte di un minor sconto rispetto al face value, ma puntando anche a formule di valorizzazione innovative.

Prelios è un venditore o un acquirente in questa fase di mercato?

Siamo operativi su entrambi i fronti. In linea con il nuovo modello di business da "pure management company" con una forte focalizzazione sulla piattaforma di servizi, le operating company competenti stanno portando avanti una selettiva dismissione dei co-investimenti, eredità del passato. Non siamo forced seller, ma siamo pronti ad affrontare al meglio il programma di vendita cercando di recuperare valore per gli investitori. Inoltre siamo molto attivi anche sul fronte degli investimenti: lavoriamo con principali investitori italiani ed esteri, e siamo organizzati per poter strutturare operazioni con profili differenti a seconda dell'interlocutore coinvolto. In questa fase di mercato chi lavora sul buy side, con la dovuta attenzione e affidandosi a soggetti competenti, può fare operazioni estremamente profittevoli.

Come intendete muovervi nei prossimi mesi? Con quali obiettivi concreti?

Sicuramente consolideremo i nostri tre segmenti principali di attività: asset management, attraverso Prelios SGR, property e servizi tecnici, attraverso il polo Prelios Integra e management di portafogli NPLs, attraverso Prelios Credit Servicing. L'obiettivo generale è quello di incrementare le masse gestite sia nel settore immobiliare che in quello dei non performing loan. La grande attesa è la conclusione dell'asset quality review da parte delle banche, che sicuramente aprirà un nuovo mercato con molte opportunità di investimento. Per chi invece non è pronto ad affrontare dismissioni nel breve periodo abbiamo studiato formule gestionali finalizzate al riposizionamento degli asset sul mercato, che consentano di affrontare il futuro sulla base di concept immobiliari innovativi e ridurre la competizione.

Più in generale il mercato italiano presenta sintomi veri di ripresa?

Credo che ci vorrà ancora del tempo. I primi segnali sono evidenti, ma sono principalmente dovuti ad un eccesso di liquidità sul Paese rispetto agli anni passati. Questo passaggio rappresenta però uno step necessario per la ripartenza. Mi attendo l'inizio di una vera fase di ripresa a partire da metà 2015 ma solo se il sistema bancario riaprirà seriamente i rubinetti, mettendo da parte gli eccessi del passato.