PRELIOS: APPROVATI DAL CDA I DATI AL 30 GIUGNO 2014

30 Lug 2014

Milano, 30 Luglio 2014 – Il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A., riunitosi in data odierna, ha esaminato e approvato la Relazione Finanziaria Semestrale al 30 giugno 2014.

Lo scenario di mercato
Nel primo semestre 2014, così come durante l’esercizio precedente, lo scenario macroeconomico di riferimento è stato caratterizzato da incertezze riguardo le prospettive di crescita dell’economia italiana in generale. Il perdurare della crisi si riflette nel settore immobiliare che evidenzia una persistente debolezza del mercato e ancora costi finanziari elevati. Tuttavia vanno evidenziati alcuni segnali di ripresa, principalmente spinta dal recente rinnovato interesse nel settore real estate italiano da parte degli investitori stranieri opportunistici, mossi dell’effetto del repricing e del conseguente rialzo dei rendimenti lordi.

Andamento della gestione del Gruppo al 30 giugno 2014
Il Gruppo ha registrato ricavi consolidati pari a 35,2 milioni di euro (35,6 milioni di euro al 30 giugno 2013), composti da ricavi della piattaforma di gestione italiana ed estera per 34,9 milioni di euro, in miglioramento rispetto ai 32,8 milioni di euro nello stesso periodo dello scorso anno. La piattaforma di gestione, core business del Gruppo, conferma così il recupero del fatturato conseguito nel primo trimestre invertendo la tendenza rispetto ai due esercizi precedenti che avevano registrato una netta flessione. Tale miglioramento è attribuibile anche grazie ai primi risultati dell’intensa attività di business development condotta nell’anno e che si stima potrà generare i risultati più significativi  per il Gruppo soprattutto a partire dal secondo semestre 2014 e inizio 2015, contestualmente all’entrata a regime delle varie iniziative finalizzate e al completamento di quelle tutt’ora in corso.

L’EBIT è negativo per 5,6 milioni di euro (-7,9 milioni al 30 giugno 2013) e risulta così composto:

  • le attività della piattaforma di gestione registrano un risultato positivo per 6 milioni di euro, su cui incidono spese generali e amministrative per 6,2 milioni di euro, portando il risultato a -0,2 milioni di euro (-4,3 milioni di euro al 30 giugno 2013);
  • le attività di investimento, ossia quanto generato da Prelios attraverso le proprie partecipazioni in fondi e società che detengono immobili e Non Performing Loans, risultano negative per 5,4 milioni di euro (-3,6 milioni di euro al 30 giugno 2013).

Il risultato netto di competenza del Gruppo è negativo per 37,6 milioni di euro, in miglioramento di oltre il 40% rispetto al risultato consuntivato al 30 giugno 2013 negativo per 64 milioni di euro. Il risultato netto è stato determinato in gran parte da poste che esulano dalla gestione ordinaria, e in particolare:

  • le svalutazioni immobiliari, che hanno pesato per 21,2 milioni di euro (-25,6 milioni di euro a giugno 2013) e impairment test su portafogli NPLs pari a -0.7 milioni di euro (-3,3 milioni a giugno 2013)
  • gli oneri di ristrutturazione, che hanno inciso negativamente per 1,8 milioni di euro. Tale dato include sostanzialmente perdite su crediti riferite a Fondi partecipati, riconducibili all’approvazione di nuovi business plan o a programmi di ristrutturazione del debito;
  • la dismissione del portafoglio residenziale tedesco conosciuto come DGAG ceduto alla società Buwog (100% del Gruppo austriaco Immofinanz), unitamente alla piattaforma residenziale di gestione correlata di Prelios Deutschland. Tale operazione, i cui effetti patrimoniali ed economici sono stati trattati come discontinued operations, ha inciso positivamente per 4,9 milioni di euro;

Tale positiva variazione è dovuta alla intensa attività di gestione industriale e sviluppo del business che è stata condotta e alla riduzione degli oneri finanziari passati da 21,5 milioni di euro al 30 giugno 2013 ai 10,9 milioni di euro del primo semestre di quest’anno. Il decremento è riconducibile principalmente alla riduzione dell’indebitamento effettuata grazie all’operazione straordinaria di aumento capitale e rimodulazione del debito perfezionata nel 2013 e per cui, nel 2014, è stato anche possibile convertire in capitale il prestito obbligazionario convertendo.

A seguito della conversione automatica dell’intero prestito obbligazionario a conversione obbligatoria per un importo di 236,5 milioni di euro (inclusivo di interessi) e della perdita registrata nel corso del primo semestre 2014 pari a 37,6 milioni di euro, il patrimonio netto di competenza al 30 giugno 2014 risulta positivo e pari a 131,1 milioni di euro rispetto ad un valore negativo di 69,1milioni di euro al 31 dicembre 2013.

Le cessioni di immobili nel primo semestre 2014 sono state pari a 312,1 milioni di euro, per un pro-quota di competenza Prelios pari a 83,6 milioni di euro (113,2 milioni di euro al 30 giugno 2013, il cui pro-quota era pari a 21,6 milioni di euro). Le transazioni immobiliari sono state realizzate a valori sostanzialmente in linea rispetto al book value, così come avvenuto nel primo semestre dell’anno precedente. In particolare, in Germania sono state realizzate vendite per 244,8 milioni di euro (79,8 milioni di euro realizzati al 30 giugno 2013), in Italia per 67,3 milioni di euro (33,4 milioni nel primo semestre 2013, mentre in Polonia, così come nello stesso periodo dello scorso anno, non sono state realizzate vendite.

Il patrimonio netto consolidato è positivo e pari a 133,3 milioni di euro (negativo per 66,3milioni di euro al 30 giugno 2013) variato principalmente in virtù della conversione del prestito obbligazionario convertendo eseguito.

La posizione finanziaria netta è passiva per 183,8 milioni di euro (-181,9 milioni di euro al 31 maggio 2014 e -388,4 milioni di euro al 31 dicembre 2013), e ha beneficiato degli effetti positivi derivanti dal sopra menzionato aumento di capitale e dalla conversione del debito convertendo per complessivi 236,5 milioni di euro.

Con riferimento ai rilievi formulati dalla Guardia di Finanza relativamente a 9 fondi gestiti dalla controllata Prelios SGR si segnala il venir meno della relativa contestazione.

Ciò comporterà i seguenti benefici:

  • potranno essere ripristinate le eventuali distribuzioni di proventi da parte dei fondi con cassa disponibile;
  • parallelamente potrà concretamente essere avviato un processo volto alla valorizzazione delle quote di minoranza detenute da Prelios S.p.A. nei suddetti fondi.

Andamento economico delle Divisioni di business al 30 giugno 2014

Italia

L’EBIT della Piattaforma di Gestione e delle Attività di Investimento in Italia al 30 giugno 2014 è positivo per 0,1 milioni di euro, rispetto al valore negativo di 3,2 milioni di euro dello stesso periodo del 2013. In particolare sul risultato operativo impatta positivamente la Piattaforma di Gestione, core business della Società, per 4,7 milioni di euro (3,6 milioni al 30 giugno 2013), ma impattano negativamente per 4,6 milioni di euro le attività di investimento (negative per 6,8 milioni di euro nel corrispondente periodo dello scorso anno).

In particolare, per quanto riguarda le performance e le prospettive dei singoli servizi della piattaforma di gestione domestica, si segnala tra l’altro:

  • (Prelios SGR) Fund Management ha consuntivato ricavi pari a 10,3 milioni di euro (11,1 milioni di euro dello stesso periodo del 2013) e un EBIT pari a 3,7 milioni di euro (4,7 milioni di euro al 30 giugno 2013). Tale riduzione è da attribuirsi principalmente all’uscita dal perimetro di gestione del fondo denominato Spazio Industriale e ad una rimodulazione delle fees relative a Fondi per i quali sono in corso piani di ristrutturazione del debito. In merito all’attività di sviluppo di nuove iniziative avviata dal nuovo management, la Società ha costituito tre nuovi fondi immobiliari ordinari (Fondo PAI “PAI – Parchi Agroalimentari Italiani”, Fondo “IGEA” e Fondo “Primo RE”), portando a 25 il numero dei fondi in gestione. Inoltre, come già comunicato al mercato, nel periodo di riferimento Prelios SGR ha siglato un’importante accordo commerciale con SecondCap Ltd, – società autorizzata dalla FCA a Londra che gestisce una piattaforma di transazioni sul mercato secondario dei fondi chiusi – al fine di incrementare la liquidità degli investimenti nei fondi immobiliari riservati che la SGR ha in gestione.

Credit Servicing (la società del Gruppo che opera nel settore della gestione dei crediti in sofferenza) I ricavi sono stati pari a 4,9 milioni di euro, in aumento rispetto ai 4,2 milioni di euro nel primo semestre del 2013. L’EBIT è in netto miglioramento e torna positivo a 0,2 milioni di euro rispetto al valore negativo di 2,1 milioni di euro a fine giugno 2013. Sui risultati incide, in miglioramento rispetto allo scorso periodo di riferimento, la voce relativa ai costi complessivi, pari a 4,8 milioni di euro e in deciso miglioramento rispetto ai 6,3 milioni di euro al 30 giugno 2013. La variazione è riconducibile agli effetti generati dal piano di ristrutturazione conclusosi alla fine del precedente esercizio che ha comportato un risparmio di circa 1,5 milioni di euro alla sola voce costo del lavoro, mantenendo sostanzialmente invariati i costi di struttura. Gli incassi di crediti non performing sono stati pari a 31,6 milioni di euro rispetto ai 51,5 milioni di euro al 30 giugno 2013. La riduzione del fatturato dovuta agli incassi è stata più che compensata dall’incremento dei ricavi relativi al new business e ad attività one-off che hanno generato success fee.

  • Integra ha realizzato ricavi per 9,6 milioni di euro, in aumento rispetto ai 7,6 milioni di euro del periodo omogeneo del 2013. L’incremento è principalmente riconducibile alle attività di global servicing sull’ immobile di Scarmagno e il comprensorio di Ivrea. L’EBIT registrato è positivo per 1,1 milioni di euro, in aumento rispetto al 30 giugno 2013 pari a 0,8 milioni di euro. Nel primo semestre del 2014 la Società ha gestito un patrimonio immobiliare di circa 2.900 contratti di locazione e segnato un rilevante aumento di nuovi clienti.
  • Agency ha registrato ricavi per 1,3 milioni di euro (0,8 milioni di euro nel medesimo periodo dello scorso anno) con un EBIT negativo per 0,6 milioni di euro (negativo per
    1,9 milioni di euro al 30 giugno 2013). Il risultato del primo semestre 2014 risente ancora della crisi del settore immobiliare in Italia che ha determinato un significativo rallentamento del numero e delle dimensioni delle transazioni. Rispetto al dato del primo semestre 2013, si manifestano i benefici dovuti all’azione di contenimento costi iniziata nel corso del 2013 e del processo di ristrutturazione e riposizionamento strategico dell’offerta commerciale, che ha portato Prelios Agency a concentrarsi in via esclusiva sull’intermediazione istituzionale e su operatori internazionali.
  • Valuations (la società del Gruppo che opera nel settore delle valutazioni di singoli immobili e patrimoni immobiliari ad uso terziario e residenziale, specializzato nei servizi valutativi per le banche) ha registrato ricavi per 2,5 milioni di euro (2,1 milioni di euro al 30 giugno 2013) con un EBIT positivo per 0,6 milioni di euro (positivo per 0,4 milioni di euro a giugno 2013). Nel corso del periodo la Società si è aggiudicata una commessa a fronte della partecipazione ad una gara promossa da Banca d’Italia per l’Asset Quality Review sui portafogli delle principali banche italiane, nell’ambito delle attività di comprehensive assessment avviate dalla BCE.

Germania

Come già comunicato al mercato in data 30 giugno,  nel corso del primo semestre 2014 la società Solaia RE S.à.r.l. (joint venture partecipata al 60% da un fondo gestito da Deutsche Asset & Wealth Management Real Estate - Gruppo Deutsche Bank - e al 40% da Prelios S.p.A.), ha ceduto a Buwog (100% del Gruppo austriaco Immofinanz) il portafoglio residenziale tedesco conosciuto come DGAG, composto da circa 18.000 unità immobiliari. Unitamente a tale cessione, promossa e definita dal partner di maggioranza, è avvenuto il trasferimento della piattaforma di Prelios Deutschland (società controllata al 100% da Prelios S.p.A.) che fornisce servizi tecnici ed amministrativi al suddetto portafoglio residenziale. Il closing dell’operazione è avvenuto in data 27 giugno relativamente al portafoglio immobiliare (portando alla conseguente uscita dal perimetro di consolidamento le società ad esso riconducibili), mentre la piattaforma di servizi è stata trasferita in data 4 luglio.

A seguito di tale operazione il Gruppo Prelios focalizza ulteriormente la propria presenza operativa in Germania nel segmento “premium”, ad alto valore aggiunto, degli shopping centers e dell’highstreet retailing.

I ricavi al 30 giugno 2014 della piattaforma di servizi tedesca sono pari a 6,1 milioni di euro, in leggera riduzione rispetto ai 6,7 milioni di euro al 30 giugno 2013 per effetto della riduzione di alcune fees a seguito della cessione di alcuni immobili commerciali e la conseguente riduzione dei volumi gestiti. L’EBIT è pari a 1,3 milioni di euro rispetto a 0,2 al 30 giugno 2013. Il miglioramento è riconducibile al forte contenimento dei costi riferibili alla specifica unità di business.

POLONIA

I ricavi registrati dalla piattaforma di gestione in Polonia sono pari a 0,1 milioni di euro (0,2 milioni di euro del semestre dell’anno precedente), mentre l’EBIT è negativo per 0,2 milioni di euro (negativo per 0,1 milioni di euro nello stesso periodo del 2013). Si segnala che i risultati sopra esposti riflettono la sostanziale conclusione del processo di vendita del magazzino di immobili oggetto di sviluppo, mentre è in fase di completamento la valorizzazione urbanistica di alcune aree ancora in portafoglio, sulle quali si continua a lavorare per il completamento dell’iter urbanistico che porterà una potenziale edificabilità per almeno 400.000 mq. dell’area ex Lucchini sita a Varsavia di cui Prelios detiene una quota del 40%. Il risultato è influenzato dai costi operativi e finanziari legati all’attività di valorizzazione dell’area.

Eventi successivi

Il 16 luglio, dopo una lunga fase di due diligence, Fortress (in qualità di Investitore) e Prelios (in qualità di Partner Operativo) - a seguito della sottoscrizione di un accordo di collaborazione - hanno presentato un’offerta per l’acquisizione e gestione di un portafoglio significativo di crediti problematici proveniente da UniCredit Credit Management Bank (UCCMB), che nelle prossime settimane individuerà con quale potenziale buyer proseguire in esclusiva nell’operazione.

Prorogato il periodo di negoziazione in esclusiva con il Gruppo Fortress

In relazione alle negoziazioni avviate tra Prelios S.p.A. ed il Fondo internazionale di private equity Fortress Investment Group Ltd, già comunicate al mercato e relative a possibili integrazioni tra le rispettive società operative attive nel settore dell’asset management, Prelios S.p.A. rende noto di aver concordato una estensione del periodo negoziale in esclusiva con la controparte.

Ciò in considerazione della necessità di valutare in dettaglio i possibili, positivi impatti che potrebbero determinarsi sul perimetro della ipotizzata J/V per effetto di nuovi progetti di business per i quali i due Gruppi hanno già avanzato offerte congiunte.

Evoluzione prevedibile della gestione

Prelios – nel confermare l’obiettivo strategico di riposizionamento in “pure management company”  –  al fine del risanamento della gestione e al mantenimento delle condizioni di continuità aziendale, ha individuato una serie di iniziative da attuare, alcune delle quali sono già state completate mentre altre sono ancora in corso.

Proseguono nel frattempo positivamente gli interventi ed iniziative già individuati, in particolare:

  • razionalizzazione e contenimento dei costi di Holding, con maggiore autonomia per le società operative e cessione del portafoglio investimenti;
  • azioni di mitigazione finanziaria con l’obiettivo di favorire la correlazione tra flussi in entrata ed uscita;
  • incremento dei ricavi attraverso l’implementazione dei progetti contenuti nella pipeline di business development;
  • valutazione di possibili dismissioni di asset in portafoglio.

Dal punto di vista gestionale si prevede che il 2014 sia un anno di transizione, ove il management sarà focalizzato sulle azioni necessarie al raggiungimento degli obiettivi definiti nel nuovo Piano Industriale 2014-2016, consolidando lo sviluppo del business, in particolare quello dei servizi, in coerenza con la strategia di trasformazione del Gruppo in puro gestore.

Corporate Governance

Il Consiglio di Amministrazione, sulla base delle informazioni disponibili e della dichiarazione resa dall’interessata, ha valutato - confermando quanto dalla stessa in precedenza attestato - la sussistenza dei requisiti di indipendenza (sia ai sensi del d.lgs 58/1998 che ai sensi del Codice di Autodisciplina delle società quotate di Borsa Italiana) in capo al Consigliere Mirja Cartia D’Asero, nominata nella carica dall’Assemblea degli Azionisti del 19 giugno 2014.

Il Consiglio di Amministrazione ha altresì nominato il Consigliere Mirja Cartia D’Asero componente del Comitato per il Controllo Interno, i Rischi e la Corporate Governance che risulta, pertanto, attualmente composto da: Massimo Tezzon (Presidente – Lead Independent Director), Marina Brogi, Mirja Cartia D’Asero e Andrea Mangoni, tutti amministratori non esecutivi e indipendenti.