IL CDA APPROVA IL PROGETTO DI BILANCIO E IL BILANCIO CONSOLIDATO 2014

10 Mar 2015

Milano, 10 Marzo 2015 – Il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A., riunitosi in data odierna, ha esaminato e approvato il Progetto di Bilancio e il Bilancio Consolidato 2014, che saranno sottoposti alla prossima Assemblea ordinaria.


Andamento della gestione del Gruppo al 31 dicembre 2014

Il Gruppo ha registrato ricavi consolidati pari a 72,1 milioni di euro rispetto a 73,1 milioni di euro al 31 dicembre 2013. In particolare, i ricavi della piattaforma di gestione, estera e italiana, sono pari a 70,1 milioni di euro in aumento rispetto ai 68,6 milioni di euro del 2013 grazie alla buona performance dei servizi integrati in Italia.

L’EBIT torna positivo per 15 milioni di euro, in forte crescita del 177% rispetto ai -28,1 milioni a dicembre 2013, e risulta così composto:

  • le attività della piattaforma di gestione registrano un EBIT positivo per 0,6 milioni di euro, rispetto ad un risultato negativo di 5,4 milioni di euro al 31 dicembre 2013;
  • le attività di investimento ossia l’EBIT generato da Prelios attraverso le proprie partecipazioni in fondi e società, risulta positivo per 14,4 milioni di euro (-22,7 milioni di euro nel 2013).

Il risultato netto di competenza del Gruppo è negativo per 61,1 milioni di euro, in miglioramento per oltre l’80% rispetto al risultato consuntivato al 31 dicembre 2013, negativo per 332,8 milioni di euro, su cui aveva inciso significativamente la dismissione del portafoglio residenziale tedesco conosciuto come DGAG e la piattaforma residenziale di gestione correlata per 142,6 milioni di euro.


Il risultato netto è stato determinato in gran parte da poste che esulano dalla gestione ordinaria, prevalentemente imputabili alle attività d’investimento e in particolare:

  • impairment e le svalutazioni immobiliari che hanno pesato negativamente per 45,4 milioni di euro (-111,1 milioni di euro a dicembre 2013);
  • oneri di ristrutturazione, che hanno inciso negativamente per 13,9 milioni di euro,
    (-42,6 milioni di euro al 31 dicembre 2013). Tale dato include perdite su crediti e rinunce eseguite nell’ambito del programma di riassetto di alcune partecipate e le spese legate alla razionalizzazione del Gruppo, che permettono alla Società di avere una struttura maggiormente snella e competitiva.

Le cessioni di immobili nel corso del 2014 sono state pari a 877,7 milioni di euro (164,3 milioni di euro pro quota) a fronte di 1.322,9 milioni di euro al 31 dicembre 2013. Ad eccezione della cessione di un’area a destinazione prevalentemente retail sita in Polonia, che ha avuto un impatto significativamente positivo rispetto ai valori di libro, il Gruppo ha realizzato le proprie transazioni immobiliari a valori sostanzialmente in linea rispetto al book value così come avvenuto al 31 dicembre 2013. In conseguenza a dette dismissioni, il debito netto pro-quota delle attività di co-investimento è stato ridotto a 0,5 miliardi di euro (da 0,75 miliardi nel 2013), a fronte di attivi pro-quota pari a 0,9 miliardi di euro (1,2 miliardi di euro nel 2013).


Il patrimonio gestito real estate al 31 dicembre 2014 è pari a 5,2 miliardi di euro (6 miliardi di euro al 31 dicembre 2013) con una quota di partecipazione di Prelios pari a 0,8 miliardi di euro (1,1 miliardi di euro al 31 dicembre 2013).
 

Per quanto concerne l’asset allocation per area geografica dei 5,2 miliardi di euro di patrimonio gestito real estate, il 79% è in Italia mentre il restante 21% è suddiviso tra Germania e Polonia.
 

Il patrimonio netto consolidato è pari a 107,3 milioni di euro (-66,3 milioni al 31 dicembre 2013) e il patrimonio netto di competenza è pari a 104,8 milioni di euro (-69,1 milioni a fine 2013).
La posizione finanziaria netta al 31 dicembre 2014 è passiva per 187,6 milioni di euro (-205,8 milioni di euro a novembre 2014, -388,4 milioni di euro al 31 dicembre 2013). Le variazioni sono principalmente attribuibili all’aumento di capitale conseguente all’automatica esecuzione al rimborso anticipato obbligatorio del “Prestito Convertendo Prelios 2013-2019”.

Con riferimento alle azioni di mitigazione finanziaria, si segnala che si sono positivamente concluse, favorendo quindi una migliore correlazione tra flussi in entrata ed uscita.
 

Andamento economico delle Divisioni di business al 31 dicembre 2014


ITALIA

I ricavi della piattaforma di gestione italiana al 31 dicembre 2014 sono di 56,3 milioni di euro (50,1 milioni di euro al 31 dicembre 2013). L’EBIT della piattaforma di gestione italiana al 31 dicembre 2014 è positivo per 9,6 milioni di euro, in forte miglioramento rispetto a 1,5 milioni di euro del 2013.

In particolare, per quanto riguarda le performance e le prospettive dei singoli servizi della piattaforma di gestione domestica, si segnala:

  • Prelios SGR (Fund Management) ha consuntivato ricavi pari a 20,5 milioni di euro (21 milioni di euro nel 2013) e un EBIT positivo per 7,3 milioni di euro (7,6 milioni di euro al 31 dicembre 2013). Tale lieve riduzione è da attribuirsi principalmente all’uscita dal perimetro di gestione del fondo denominato Spazio Industriale e alla rimodulazione delle fees relative di alcuni fondi per i quali sono in corso piani di ristrutturazione del debito. In merito all’attività di sviluppo di nuove iniziative avviata dal nuovo management, la Società ha incrementato la massa gestita grazie alla costituzione e gestione di tre nuovi fondi immobiliari ordinari (Fondo PAI “Parchi Agroalimentari Italiani”, Fondo “IGEA”, Fondo “Primo RE”), ed ha inoltre acquisito la gestione di un quarto, destinato ad attività di social housing (ASCI “Abitare Sostenibile Centro Italia). Considerando un nuovo fondo costituito però nel 2015, il numero dei fondi in gestione sale a 26. Nel corso del 2014 la Società di Gestione ha sottoscritto un contratto di compravendita con un fondo immobiliare estero, che ha rilevato l’intero portafoglio residuo di Olinda – Fondo Shops. Tale cessione ha consentito lo smobilizzo degli investimenti del fondo entro la data di scadenza del fondo stesso, prevista per il 31 dicembre 2014. Inoltre, come già comunicato al mercato, nel periodo di riferimento Prelios SGR ha siglato un’importante accordo commerciale con SecondCap Ltd al fine di incrementare la liquidità degli investimenti nei fondi immobiliari riservati che la SGR ha in gestione. Le prospettive di crescita interna della Società di Gestione del Risparmio si focalizzeranno non solo nell’ambito dei fondi immobiliari tradizionali (per esempio i patrimoni di enti previdenziali e fondi pensione, apporti dal pubblico, patrimoni strumentali) ma anche nell’ambito dei fondi «innovativi» (ad esempio edilizia scolastica).
  • Prelios Credit Servicing (la società del Gruppo che opera nel settore della gestione dei crediti in sofferenza con un Gross Book Value “GBV” in gestione di 8,7 miliardi di euro) ha realizzato ricavi pari a 7,8 milioni di euro (8,5 milioni di euro a dicembre 2013). L’EBIT è negativo per 1,4 milioni di euro, in netto miglioramento rispetto ai -3,2 milioni di euro al 31 dicembre 2013. L’incremento è attribuibile ad un contenimento dei costi grazie al piano di ristrutturazione conclusosi alla fine del precedente esercizio, che ha comportato un risparmio di circa 2,4 milioni di euro alla sola voce costo del lavoro ed una leggera riduzione dei costi di struttura. Gli incassi di crediti non performing sono stati pari a 44 milioni di euro rispetto ai 94 milioni di euro al 31 dicembre 2013. Tale riduzione riflette sostanzialmente il rilascio graduale, avvenuto tra il 2013 e il 2014, dei mandati di special servicing relativi ai portafogli di proprietà di Credit Agricole – CIB a valle della sua uscita dall’azionariato della Società. La riduzione del fatturato dovuta agli incassi è stata più che compensata dall’incremento dei ricavi relativi al new business e ad attività one-off che hanno generato success fee. Infine nel 2014 Prelios Credit Servicing ha partecipato alle due principali operazioni di cessione avvenute sul mercato italiano: una è stata ritirata dal cedente e la seconda è stata vinta dalla società insieme all’investitore Fortress con il quale è stato definito un cooperation agreement per una partnership a lungo termine (vd. Paragrafo “Eventi successivi”).
  • Prelios Integra ha realizzato ricavi per 19,1 milioni di euro, in aumento rispetto ai 15,2 milioni di euro del 2013. L’incremento è principalmente riconducibile all’aumento della base Clienti Terzi in gestione ed alle attività di global servicing. L’EBIT registrato è positivo per 2,5 milioni di euro, in aumento rispetto al precedente anno, che era pari a 0,8 milioni di euro. Nel corso del 2014 la società ha continuato il riposizionamento in società di servizi in grado di competere sul mercato in modo indipendente dal Gruppo di appartenenza, introducendo e sviluppando clienti terzi con obiettivi strategici di crescita esterna. Nel 2014 la società ha gestito un patrimonio immobiliare equivalente a circa 6.000 contratti di locazione, segnato un aumento di nuove commesse e acquisito nuovi mandati pluriennali. Tra gli incarichi più rilevanti, chiusi nell’ultimo periodo, si segnala il project management di alcuni progetti immobiliari in sviluppo e/o in fase di valorizzazione, servizi tecnici per la realizzazione dell’innovativo parco tematico “Fico Eataly World” di Bologna e per la costruzione di un importante hotel che sorgerà in centro a Milano, importanti accordi quadro relativi al patrimonio di alcune tra le principali realtà italiane nel settore energetico, bancario e utilities. Nel corso del 2014 l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (“AGCM”) ha assegnato alla Società il “Rating di Legalità” con il punteggio di 2 stelle ++, che va quindi ad affiancarsi agli attestati S.O.A., OG 1 Classe VIII, OS 28 Classe V, OS 30 Classe IV bis e OS 3 Classe II.
  • Prelios Agency ha registrato ricavi per 5 milioni di euro (1,6 milione di euro nel 2013) e un EBIT in netto miglioramento, tornato positivo per 0,9 milioni di euro (-3,4 milioni di euro al 31 dicembre 2013). Il miglioramento è riconducibile principalmente agli effetti dell’attività sottostante ai nuovi mandati di rinegoziazione dei canoni di locazione, delle vendite conseguite sul portafoglio sparso e soprattutto dalla firma di un contratto per la vendita di un importante portafoglio ad un investitore internazionale. Nel corso del 2014 la società ha locato circa 77.000 mq a fronte di circa 45.000 mq del precedente esercizio, attestando i canoni intermediati ad un valore pari a circa 9,6 milioni di euro a fronte di circa 4,3 milioni di euro del 2013. I volumi intermediati dalla Società si attestano ad un valore pari a 353,8 milioni di euro a fronte di 43,8 milioni di euro del 2013. Sui risultati impattano inoltre positivamente i benefici dovuti all’azione di contenimento costi iniziata nel corso del 2013, il processo di ristrutturazione e il riposizionamento strategico dell’offerta commerciale, che ha portato la Società a concentrarsi in via esclusiva sia sull’intermediazione istituzionale che su operatori internazionali di capital market.
  • Prelios Valuations (la società del Gruppo che opera nel settore delle valutazioni di singoli immobili e patrimoni immobiliari ad uso terziario e residenziale, specializzato nei servizi valutativi per le banche) ha registrato ricavi per 4 milioni di euro (3,4 milioni di euro al 31 dicembre 2013) e un EBIT positivo per 0,3 milioni di euro (positivo per 0,4 milioni di euro nel 2013). Nel corso del periodo la Società si è aggiudicata una commessa a fronte della partecipazione ad una gara promossa da Banca d’Italia per l’Asset Quality Review sui portafogli delle principali banche italiane, nell’ambito delle attività di comprehensive assessment svolte dalla BCE. Prelios Valuations ha inoltre consolidato la sua posizione nel settore delle perizie per le banche sottoscrivendo tre importanti accordi quadro: con Unicredit per i finanziamenti retail (ca. 15.000 perizie), con BNL e con BPER per i finanziamenti retail, small business e corporate. La società ha infine incrementato il suo posizionamento anche nel settore delle verifiche di secondo livello delle valutazioni di esperto indipendente.

Germania

I ricavi della piattaforma di gestione tedesca al 31 dicembre 2014 sono di 15,1 milioni di euro (17,9 milioni di euro a dicembre 2013) per effetto della riduzione di alcune fee a seguito della cessione di alcuni immobili commerciali e la conseguente riduzione dei volumi gestiti.
L’EBIT della piattaforma di gestione tedesca al 31 dicembre 2014 è positivo per 3,3 milioni di euro (5,3 milioni di euro nel precedente esercizio). I risultati risentono della riduzione delle fee di gestione del portafoglio Highstreet a seguito delle vendite operate principalmente nel corso del 2013 che hanno comportato una riduzione dei volumi gestiti e conseguentemente delle fee generate nel 2014.
 

POLONIA

I ricavi della piattaforma di gestione polacca al 31 dicembre 2014 sono pari a 0,3 milioni di euro (0,5 milioni al 31 dicembre 2013). L’EBIT della piattaforma di gestione polacca è negativo per 0,4 milioni di euro, in leggero miglioramento rispetto ai -0,5 milioni di euro al 31 dicembre 2013. Nel corso del 2014 Prelios ha dismesso un’area di circa 55.000 mq a destinazione prevalentemente retail in Varsavia, realizzando un impatto significativamente positivo rispetto ai valori di libro.


La Capogruppo Prelios S.p.A. al 31 dicembre 2014

Il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A. ha inoltre esaminato e approvato il progetto di bilancio individuale della Società al 31 dicembre 2014.

I ricavi operativi ammontano a 14,5 milioni di euro, a fronte di 13 milioni di euro del precedente esercizio e si riferiscono prevalentemente ai servizi di staff svolti centralmente dalla capogruppo a favore delle società controllate, nonché al recupero di costi vari (in particolare recuperi di costi delle sedi), utilizzo del marchio e fee di asset management; includono inoltre il rilascio di alcuni fondi rischi e fondo svalutazione crediti accantonati negli anni precedenti. Tali proventi hanno più che compensato la riduzione dei ricavi per i servizi di staff verso le controllate rispetto al precedente esercizio.
Il risultato operativo comprensivo del risultato da partecipazioni è negativo per 67,6 milioni di euro rispetto ad un valore negativo per 202,5 milioni di euro del 2013. Il miglioramento è principalmente riconducibile alla riduzione delle perdite nette di valore sulle partecipazioni, che (al netto delle valutazioni incluse nella voce “Risultato derivante da attività destinate ad essere cedute”) passano dai 173,6 milioni di euro registrati nel 2013 ai 64,9 milioni di euro del 2014. Altri effetti positivi sono dati dal miglioramento del risultato operativo (negativo per 18,2 milioni di euro al 31 dicembre 2014 a fronte di un valore negativo per 28,4 milioni di euro nel 2013) e dalla variazione nei dividendi ricevuti, che ammontano nel 2014 a 15,9 milioni di euro a fronte di un valore sostanzialmente nullo nell’anno precedente.
Il patrimonio netto al 31 dicembre 2014 risulta pari a 49,4 milioni di euro rispetto al valore negativo per 113 milioni di euro al 31 dicembre 2013; tale variazione è principalmente attribuibile alla conversione in capitale sociale del Prestito Obbligazionario Convertendo che ha avuto esecuzione in data 14 aprile 2014, per l’importo di 236,5 milioni di euro, nonché al risultato di esercizio negativo per 74,1 milioni di euro. Nella situazione rideterminata al 31 dicembre 2013 il patrimonio netto, già considerando la conversione del debito obbligazionario convertendo, risultava pari a 122,9 milioni di euro.
La Posizione Finanziaria Netta al 31 dicembre 2014 risulta a debito per 256,9 milioni di euro, a fronte di un valore negativo di 417,7 milioni di euro a fine 2013. La variazione è riconducibile all’effetto positivo della già citata conversione del Prestito Obbligazionario, parzialmente compensata dalla riduzione delle disponibilità liquide (che passano dai 69 milioni del 31 dicembre 2013 ai 31,3 milioni del 31 dicembre 2014) e dall’incremento dei debiti verso banche dovuto agli oneri finanziari maturati e non ancora pagati, nonché agli oneri figurativi rilevati.
 

Considerata l’entità della perdita d’esercizio di Prelios S.p.A., il capitale sociale risulta diminuito di oltre un terzo, configurandosi quindi la fattispecie di cui all’art. 2446, comma 2, del codice civile e, pertanto, l’Assemblea che sarà convocata per l’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2014 sarà, tra l’altro, chiamata a deliberare i provvedimenti di competenza.


Approvazione del budget 2015 e aggiornamento dell’outlook 2015-2017

I dati consuntivati nell’esercizio 2014 sono stati determinati in gran parte dall’accelerazione dei processi di efficientamento e di razionalizzazione dei costi, insieme ad un riposizionamento di mercato delle società di servizi verso aree a maggiore valore aggiunto, che ha portato un importante recupero della marginalità. Il CdA ha approvato il budget 2015 e discusso ed aggiornato l’outlook del Piano Industriale di Gruppo 2015-2017, tenendo conto delle attività che sta svolgendo Prelios in relazione allo sviluppo del business. Infatti nel corso degli ultimi mesi, il Gruppo ha portato a termine importanti attività (come ad esempio il lavoro svolto con Fortress su UCCMB, o il ruolo di local partner\arrenger per importanti investitori esteri), ed implementato inoltre il perimetro di attività  con servizi di advisory a livello internazionale, che si affiancano ai tre segmenti di asset management, servizi immobiliari e gestione dei non performing loans.


Sulle base delle linee guida gestionali e di business identificate, in linea con il modello di pure management company e con l’obiettivo di rilanciare Prelios quale polo europeo di riferimento nel settore dei servizi immobiliari e finanziari, il Gruppo ha aggiornato l’outlook per il periodo
2015-2017 e si è proposto i seguenti obiettivi:

  • RICAVI della piattaforma di gestione e servizi:

•    2015: tra 75 e 80 milioni di euro

•    2016: tra 100 e 105 milioni di euro

•    2017: tra 120 e 125 milioni di euro

  • EBIT della piattaforma di gestione e servizi:

•    2015: tra 6 e 8 milioni di euro

•    2016: tra 10 e 12 milioni di euro

•    2017: tra 18 e 20 milioni di euro

 

A fronte di 12 milioni di euro di costi centrali consuntivati nel 2014 e alla luce anche della possibile ridefinizione del perimetro delle attività, la Società si propone l’obiettivo di perseguire una riduzione dei costi fino al 50% entro il 2017.

Eventi successivi

Nel mese di febbraio 2015 Unicredit ha chiuso l’accordo relativo alle cessioni della partecipazione totalitaria di UniCredit Credit Management Bank S.p.A. ("UCCMB”) e di un portafoglio di NPL (GBV ca. 2.4 miliardi di euro) a favore di affiliate di Fortress. L’accordo prevede anche un contratto di gestione a lungo termine per una parte dello stock e di alcuni flussi futuri di NPL del Gruppo Unicredit. Prelios, partner industriale della cordata acquirente, ha siglato un accordo con Fortress secondo il quale è stata definita una collaborazione a lungo termine per attività di credit servicing e real estate. Il completamento dell'operazione, soggetto ad autorizzazioni regolamentari e condizioni standard per questo tipo di operazioni, è atteso per il secondo trimestre del 2015.


Evoluzione prevedibile della gestione

Dal punto di vista gestionale, il 2015 si configura come l’anno di passaggio definitivo della Società al modello di pure management company, come conseguenza del piano di dismissioni di cui è stata data preliminare informativa al mercato in data 12 giugno 2014. Al fine di perseguire tale modello, con particolare riferimento alla ridefinizione del perimetro delle attività del Gruppo, il Consiglio di Amministrazione ha dato mandato all’Amministratore Delegato dott. Sergio Iasi di verificarne la concreta fattibilità. Pertanto, con riferimento ad alcune indiscrezioni apparse oggi sulla stampa, risulta infondata la notizia per cui un’eventuale operazione di separazione della componente investimenti da quella dei servizi sarebbe già stata compiutamente definita.  

Confermando quindi il riposizionamento come obiettivo strategico, la Società ha individuato una serie di iniziative da attuare, alcune delle quali sono già state completate mentre altre sono ancora in corso, tra cui:

  • razionalizzazione e contenimento dei costi di Holding;
  • maggiore snellezza operativa per le società del Gruppo e prosecuzione della cessione del portafoglio investimenti;
  • incremento dei ricavi attraverso l’implementazione dei progetti contenuti nella pipeline di business development, tra cui, ad esempio, “Magnete Milano” (per la riqualificazione dell’area del Portello a Milano), Prelios Europe (di cui si stanno finalizzando gli accordi per l’acquisizione dell’80% di un’asset manager inglese), il set up per il lancio di una SIIQ italiana e il progetto “Magnete Cultura” (per la costituzione di una società focalizzata sulla valorizzazione del patrimonio culturale in Italia anche dal punto di vista immobiliare);
  • valutazione di possibili dismissioni di asset in portafoglio.

 

Proseguono nel frattempo positivamente una serie di interventi ed iniziative già individuati ed in attuazione delle linee guida di piano definite dalle singole Business Unit del Gruppo, ovvero:

  • focalizzazione dei servizi nei mercati di riferimento (Italia, Germania e Polonia);
  • prosecuzione dell’ampliamento delle attività di asset management creditizio (NPL) e mobiliare;
  • ingresso in nuovi settori innovativi con contenuto correlato ed attiguo all’immobiliare, come ad esempio il settore dell’efficienza energetica e della cultura, in partnership con soggetti istituzionali;
  • crescita per linee esterne, sfruttando le opportunità che si presenteranno soprattutto nell’ambito dell’asset management.


Assemblea degli azionisti 2015

Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di convocare l’Assemblea degli azionisti per l’approvazione del Bilancio 2014 conferendo delega al Presidente per l’individuazione di giorno, orario e luogo della riunione che si terrà in unica convocazione.

L’Assemblea sarà chiamata a deliberare in sede ordinaria in merito a:

  1. Bilancio al 31 dicembre 2014. Deliberazioni inerenti e conseguenti;
  2. Relazione sulla Remunerazione: consultazione sulla Politica in materia di Remunerazione.

L’Assemblea sarà, altresì, chiamata a deliberare in sede straordinaria in merito a:

  1. Provvedimenti ai sensi dell’articolo 2446, comma 2, del codice civile: riduzione del capitale sociale. Deliberazioni inerenti e conseguenti (tra cui la modifica e l’aggiornamento dell’articolo 5 dello Statuto Sociale). Conferimento di poteri.